Il Contratto Preliminare di Compravendita
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“La prima regola è non perdere i soldi. La seconda regola è non scordare la prima.” (Warren Buffett)
Il Contratto Preliminare di Compravendita, è l’accordo con cui tu, come parte promittente venditrice, insieme alla parte promissaria acquirente, vi impegnate vicendevolmente a concludere un futuro e definitivo contratto di compravendita.
In sostanza, con questo contratto una parte promette all’altra di vendere l’immobile a determinate condizioni ed entro un certo tempo, facendo quindi nascere esclusivamente un obbligo a stipulare un contratto definitivo alle stesse condizioni pattuite nel preliminare.
Nota bene che il trasferimento della proprietà dell’immobile, avverrà solamente con la conclusione del contratto definitivo di compravendita: il rogito.
Non fare l’errore di confondere i compiti dei professionisti che intervengono in questa fase della compravendita. Il ruolo del Notaio non è quello di fare una trattativa sul prezzo.
Ricorda di mantenere il controllo sulle emozioni che può capitarti di provare a causa della tensione che può crearsi in una trattativa immobiliare. Perdere il controllo per qualsiasi motivo inaspettato, può far riaprire una nuova trattativa. Boom! In un attimo tutto il lavoro fatto può andare all’aria.
Pensa alla risposta a questa domanda: cosa succede se una delle parti si rifiuta di recedere dal preliminare?
Nel suo termine giuridico si chiama esecuzione in forma specifica, ed è prevista dall’articolo del codice civile 2932. La sentenza del tribunale rende quel preliminare un contratto definitivo, questo significa che la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato.
Ricordati che le clausole e le condizioni alle quali il giudice farà riferimento resteranno quelle pattuite sul preliminare.
Ti è chiara l’importanza di sottoscrivere un preliminare dettagliato?
Certo è così: più dettagli e chiarezza ci sono nel contratto, più tutele avrai.
Dopo questa doverosa premessa, ora andrò ad illustrarti tutto ciò che devi tenere in considerazione per la stesura di un Contratto Preliminare.
Contratto Preliminare di Compravendita
Il Preliminare fa nascere esclusivamente un obbligo tra le parti a stipulare un contratto definitivo di compravendita, alle condizioni e nei termini pattuiti nello stesso. Diventa interessante, individuare gli obblighi di cui la parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente sono di regola investiti all’interno di un Contratto Preliminare.
Partiamo con gli obblighi del venditore.
Gli obblighi del venditore
Il venditore nella sua qualità di titolare del bene immobile oggetto della transazione, è la figura contrattuale ad avere il maggior numero di obblighi ed è la figura contrattuale che dovrà fornire il maggior numero di garanzie, già nel momento della sottoscrizione del Contratto Preliminare.
Impegno a concludere il contratto
L’obbligo principale della parte venditrice è sicuramente quello di impegnarsi a concludere il contratto definitivo di compravendita del bene, entro la data prevista nel Contratto Preliminare ed a fronte del pagamento pattuito.
Se il venditore è inadempiente
Qualora la parte promittente venditrice dovesse, in assenza di inadempienze contrattuali della parte promissaria acquirente, rifiutarsi di concludere il contratto definitivo di compravendita, il futuro acquirente potrebbe alternativamente ricorrere ai seguenti rimedi che il Codice Civile offre per ipotesi del genere:
Esecuzione in forma specifica
1) L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, dove la parte promissaria acquirente può, ai sensi dell’art.2932 del Codice Civile, ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo di compravendita e, quindi, il trasferimento del bene.
Risoluzione del Contratto Preliminare
2) La risoluzione del Contratto Preliminare di vendita:
La parte promissaria acquirente che non dovesse essere interessata all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ben potrebbe agire in giudizio, ai sensi dell’art.1453 e seguenti del Codice Civile, per ottenere la risoluzione del contratto oltre al risarcimento dei danni patiti per la mancata conclusione dell’accordo cristallizzato all’interno del contratto preliminare.
Richiesta del doppio della Caparra Confirmatoria
3) Richiesta del doppio della Caparra Confirmatoria eventualmente già versata:
Ai sensi dell’art.1385 del Codice Civile, se in un contratto la parte che ha ricevuto una determinata somma a titolo di caparra risulta, per qualsiasi ragione, inadempiente la parte che ha versato tale caparra potrà agire in giudizio per richiedere l’ottenimento del doppio dell’importo già versato a titolo di caparra.
Tali rimedi, proprio della fase patologica di un contratto, saranno esperibili alternativamente. Tuttavia, la risoluzione del Contratto Preliminare di vendita potrà essere esperita anche qualora fosse stata richiesta l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Non sarebbe possibile, in caso contrario, richiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto qualora fosse stata avviata l’azione giudiziale di risoluzione del Contratto Preliminare.
Il venditore deve fornire i titoli delle regolarità edilizia e catastale
Il venditore di un immobile dovrà garantire alla futura parte acquirente circa la regolarità, sotto l’aspetto edilizio e catastale, del bene oggetto del preliminare di vendita.
Pertanto, dovrà fornire alla parte promissaria acquirente la documentazione relativa alla costruzione dello stabile di cui fa parte l’immobile, rappresentata da:
- titoli edilizi di edificazione
- provvedimenti edilizi legati ad eventuali opere eseguite nel corso degli anni sull’immobile
Dovrà, inoltre, garantire, ai sensi del D.L. n.78 del 31 luglio 2010, che la planimetria depositata presso gli Uffici Telematici del Catasto e che andrà allegata obbligatoriamente all’atto di vendita, corrisponda allo stato di fatto dei luoghi e che i dati catastali dell’immobile oggetto della transazione siano quelli effettivi (dati anagrafici relativi all’intestatario dell’immobile, individuazione del piano dell’immobile).
Trattandosi di aspetti tecnici e, in quanto tali, di difficile comprensione per soggetti non operanti nel ramo immobiliare, un ausilio fondamentale verrà rivestito in questa fase dall’Agente Immobiliare e dal Notaio incaricato della stipula dell’atto di vendita. In particolar modo il Notaio, in qualità di Pubblico Ufficiale, verificherà la regolarità dei titoli edificativi e dei provvedimenti edilizi, e ammonirà la parte venditrice circa la responsabilità connessa alle proprie dichiarazioni in merito alla conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto, garantendo la sicurezza dei traffici commerciali inerenti i beni immobili.
Il venditore deve garantire che l’immobile sia libero da gravami
Chi all’interno di un Contratto Preliminare di vendita si impegna ad acquistare un bene immobile pretende che lo stesso sia libero da qualsiasi peso o formalità pregiudizievoli, quali potrebbero essere, ad esempio, ipoteche e pignoramenti.
Alla luce di ciò, la parte promittente venditrice, già in sede di stipula di un Contratto Preliminare
di Compravendita, dovrà impegnarsi affinchè il bene promesso in vendita sia, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, libero da qualsiasi gravame.
Il venditore deve garantire la regolarità del pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie
Altra garanzia che la parte promittente venditrice dovrà impegnarsi a fornire in sede di sottoscrizione del Contratto Preliminare di Compravendita entro
la data di stipula del contratto definitivo, è la produzione di un documento sottoscritto dall’Amministratore del Condominio dello stabile in cui è situato l’immobile oggetto della transazione attestante la regolarità del pagamento delle spese condominiali ordinarie
e straordinarie alla data concordata per il rogito notarile di compravendita.
In assenza di un accordo tra le parti:
- le spese condominiali ordinarie saranno di competenza della parte promissaria acquirente
dalla data di stipula dell’atto definitivo di compravendita; - le spese condominiali straordinarie deliberate fino alla data di stipula dell’atto definitivo di compravendita saranno a carico della parte promittente venditrice.
Il venditore deve garantire le prestazioni energetiche dell’immobile
La futura parte venditrice di un immobile dovrà, infine, garantire la futura parte acquirente circa le caratteristiche energetiche del bene promesso in vendita.
Tramite il Decreto legislativo n.192 del 19 agosto 2005, modificato ed integrato dal Decreto Legge n.63 del 4 giugno 2013, è stato sancito che prima del trasferimento dell’immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario dovrà, a sue spese, far redigere un documento che descriva le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento.
È uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici.
Tale documento, che prende il nome di Attestazione di Prestazione Energetica, nella fase preliminare di acquisto di un immobile, risulta molto utile per informare sul consumo energetico e chiarire sul reale valore degli edifici ad alto risparmio energetico.
In sede di sottoscrizione di un preliminare di vendita, la parte promittente venditrice dovrà mostrare l’Attestazione di Prestazione Energetica valida all’acquirente. Solamente nella fase di stipula dell’atto definitivo di vendita e, dunque, nel momento in cui avverrà il trasferimento della proprietà, tale documento andrà consegnato al nuovo proprietario.
Gli obblighi dell’acquirente
Ora analizziamo gli obblighi previsti dalla legge per la parte acquirente.
Trattandosi della cosiddetta “parte debole” del rapporto contrattuale, il futuro acquirente non viene investito, a differenza del futuro venditore, di numerosi e stringenti obblighi.
La controprestazione che la futura parte acquirente dovrà fornire alla futura parte venditrice, ai fini dell’ottenimento del trasferimento della proprietà dell’immobile, è il versamento del corrispettivo pattuito secondo le modalità e i termini concordati all’interno del preliminare di vendita.
Le modalità e i termini di corresponsione del prezzo sono lasciati, ai sensi dell’art.1322 del Codice Civile, alla piena autonomia delle parti. È prassi contrattuale che la futura parte acquirente corrisponda un anticipo alla futura parte venditrice in sede di stipula del Contratto Preliminare di vendita, versando il saldo prezzo al momento della sottoscrizione dell’atto definitivo.
Differenze tra la trascrizione e la registrazione del Preliminare di Compravendita
Ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 i Contratti Preliminari di vendita di immobili formati in Italia devono essere registrati presso gli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla loro sottoscrizione. La registrazione oltre ad essere un obbligo di legge fornisce data certa. La parte promissaria acquirente potrà esigere, a sue spese, un’ulteriore ed efficace forma di tutela che la porrà al riparo da potenziali pericoli che possano pregiudicare il proprio diritto all’acquisto, ossia la trascrizione presso i Registri Immobiliari del Contratto Preliminare appena concluso.
Con la trascrizione del preliminare la futura parte acquirente otterrà un effetto “prenotativo” dell’immobile oggetto della transazione. In tal modo la futura parte venditrice non potrebbe, ad esempio, promettere in vendita o, addirittura, alienare lo stesso immobile
a soggetti differenti.
Inoltre, eventuali formalità pregiudizievoli iscritte o trascritte successivamente alla trascrizione
del Contratto Preliminare di vendita non sarebbero lesive del diritto di acquisto del futuro acquirente proprio perché lo stesso avrebbe “prenotato” anteriormente l’acquisto dell’immobile, circostanza che gli permetterà di acquistare un immobile libero da qualsiasi peso o onere.
Se decidi di trascrivere il preliminare quindi di renderlo opponibile hai terzi è necessario un Notaio, se invece decidi per la strada più comune, ovvero quella della non trascrizione ed andrai solo a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, non è necessario il pubblico ufficiale.
Attenzione! L’Attestazione di Prestazione Energetica può perdere leggittimità sia per decadenza temporale, che per modifiche alle prestazioni energetiche dell’immobile al quale è riferita. Quindi ricorda di verificarne la validità.